汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
所谓Cash is King（现金为王），而现金流也是影响一个城市经济的关键。笔者经营的祥益地产数据分析部每个月在金管局公布M3数据之后两小时内，就会发布归纳分析报告，我们发觉最近的数据变化到了一个里程碑的阶段，我乐意与各位分享我们所见到的。
截至2025年7月底的货币供应量M3录得19.89万亿元，这是一个新高的纪录，当中包括银行总存款量18.7万亿元和逾6000亿元公众持有的纸币及硬币。现在香港的M3是1997年同期的6.9倍，多年以来都是不断增加，而有关的数字即将突破20万亿元大关，这是一个新里程。资金突破到一个数量，令笔者想起如果资金再持续增加，资金和负债比重就会日益悬殊，不成比例，可能潜伏爆发的购买力亦很大！资金多如果善于运用是好的！西方人都说中国经济是“通缩”，亦有很多人担心美国是滞胀，但看来香港现在是“呆滞性增长”！香港出现的奇景就是资金泛滥，但是购买力慢流！所以我们不需要过分乐观，更不需要太过悲观。
最近很多人关心加息（H按）的问题，笔者建议将M3加上银行结余及未偿还票据去看，那就容易知道香港的实际处境，这三个数字加起来间接反映了金管局和商业银行的总量是21.3万亿元，我们看到未偿还票据及债券有逾1.3万亿元，未偿还票据及债券是当太多资金在本港的时候，政府用来吸纳过多的资金，作用就是当香港银行结余资金减少或资金流出的时候去运用，当然在政府角度来说有其管治的时机，我们不适宜去胡乱猜测，但我们要知道香港是有这个实力的，累积巨额财富之后，有足够的金融能力去应付金融市场的考验，亦容易支持市民得到较大的利益。
在资金流动方面，可以从储蓄户口、定期存款的资金走动，反映到购买力的变化，截至7月底定期存款按月减少0.04%或者36亿元，过去三个月累计，定期存款总共是流出了3816亿元。而最新活期存款按月减少2.77%，储蓄存款按月增加1.75%，反映有资金从定期存款涌出，滚存的资金量开始不容小觑。
最新统计显示定期存款减少但储蓄存款按月增加，反映有资金从定期存款涌出。（资料图片）
目前香港M3当中虽然有逾5成资金暂时去了做定期存款，但5月起港息下跌而令定存吸引力大减，市场购买力已作启动。而7月至8月虽然拆息有所回升，但楼按是受到3.5厘封顶位保护。最新截至9月2日的市场数据，预期美国9月减息机会率达89.8%，有利宽松楼按息口及银行同业拆息。相信9月如减息的话将会反过来进一步影响M3，定期存款会进一步作新一轮的流动，对投资市场有利。
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