新鸿基地产(00016)于昨日(4日)收市后公布业绩，全年纯利按年升1.2%至192.8亿元，末期息维持2.8元，期内集团物业销售溢利按年升5.6%，惟总租金收入跌2%。绩后大行看法不一，花旗料其本财年盈利保持稳定，升目标价至105元，惟高盛指上财年下半年业绩逊预期，并料本财年派息跌4%，削目标至96元。新地今早(5日)股价最多跌逾2%。值得留意，美国8月小非农就业数据疲弱，9月减息机会率近百分百，其他地产股普遍上升，哪只比新地更值博？
（新鸿基地产网页截图）
新地全年纯利升1.2%息维持2.8元 物业销售溢利升5.6%
新地公布，截至2025年6月30日止全年纯利192.77亿元，按年升1.2%；每股基本盈利6.65元，派末期息2.8元，按年持平。期内收入797.21亿元，按年升11.5%。全年可拨归公司股东基础溢利为218.55亿元，按年升0.5%。每股基础溢利为7.54元，按年升0.53%。
集团期内来自物业销售的溢利为82.9亿元，按年升5.6%。按所占权益计算，年内录得的合约销售总额约466亿元。连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，集团年内的总租金收入按年跌2%至244.61亿元，净租金收入按年跌3%至183.92亿元。
土地储备约5740万平方呎 内地合约销售额约40亿人币
截至2025年6月30日，按所占楼面面积计算，新地在香港的土地储备约有5740万平方呎，当中约1330万平方呎为发展中且可供出售的住宅。集团发展项目充裕，足够未来6至7年的发展所需。余下部分中，3770万平方呎为多元化的已落成物业，其中绝大部分用作出租及长线投资。回顾年内，集团在香港的租赁业务连同所占合营企业及联营公司的贡献，集团物业投资组合的总租金收入按年轻微下跌2%至175.31亿元。
截至2025年6月30日，按所占楼面面积计算，集团在内地的土地储备合共约6530万平方呎。土地储备中，约4420万平方呎为发展中物业，当中逾50%将发展为可供出售的优质住宅和写字楼。余下约2110万平方呎为已落成物业，主要用作出租及长线投资，绝大部分是分布在一线和主要二线城市核心商业地段的地标综合物业。回顾年内，按所占权益计算，集团在内地录得合约销售额约40亿元人民币，销售额主要来自合作发展项目苏州湖滨四季第2期，以及广州御华园和峻銮的新一批住宅单位。回顾年内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团在内地收租物业组合的总租金收入按年下跌2%至57.13亿元人民币。
计划推启德天玺·天及天玺·海两项目第2期现楼单位
在未来十个月，集团计划在香港推售启德天玺·天和天玺·海两个项目第2期的现楼单位，其他预计推售的主要住宅项目包括西沙湾发展项目第2A期及第2B期、邻近港铁荃湾西站的项目，以及港铁古洞站旁大型项目的第1期。
（AP图片）
内地方面，集团计划推售上海滨江凯旋门的尊贵别墅，以及苏州湖滨四季、杭州国际金融中心和佛山泷景等多个合作发展项目的新批次。
花旗：料本财年盈利保持稳定 升目标价至105元
花旗发表研究报告指，新地对物业市场展望略为乐观。基于公司财务状况稳健，负债比率15%，新地目前偏好香港住宅项目，反映有能力把握良好回报机会。新地2025财年销售创5年新高，证明公司有能力在保持利润增长同时，推动资产周转。该行亦估算，楼价有温和上升空间。
该行预计，新地2026财年盈利将保持稳定，因未入账销售额可观，香港部分达300亿元，利润率达双位数，以及内地部分80亿元，利润率约50%；投资物业楼面面积增长抵销轻微的负数租值重估情况；预计不需进一步为资产减值。另新地维持每股派息3.75元，股息率4.1%，相比10年期香港政府债券收益率3.08%或10年期美国国债收益率4.2%仍具吸引力。基于经常性利润稳健，资产流转受惠于本港住宅市场回稳而好转，维持公司“买入”评级。惟调低公司2026至27财年盈利预测2.9%至6.5%，以反映低利润项目入账，如启德、西沙项目，及租金收入预测更趋保守。目标价则上调19%，由88.8元升至105元。
高盛：上财年下半年业绩逊预期 降目标价至96元
高盛称，新地2025财年下半年基本每股盈利、收入均逊预期，收入方面受制于物业发展入账及其他非物业业务收入低于预期。EBITDA则符合预期，主要受惠于中国内地物业发展利润优于预期。不过，由于净利息支出及折旧摊销高于预期，经营溢利逊于预期。另集团资产负债比率由2024年12月的17.8%下降至2025年6月的15.1%。管理层维持末期息及全年派息水平，派息率50%，高于该行预期的45%。管理层亦重申，全年派息率将维持在基本每股盈利50%水平。
基于考虑新地2025财年下半年盈利、管理层指引及最新入账额后，该行将公司2026至28财年每股盈利预测分别下调14%、12%、2%；同期每股股息预测分别调整为下调4%、下调3%、上调3%。预计新地未来三年平均股息率约49%，而过去五年则约52%。惟受管理层派息率指引影响，预测新地2026财年每股股息按年跌4%，但预期于2027、28财年按年均回升4%。目标价调低8%，由104元降至96元，维持“买入”评级。
汇丰研究：盈利前景改善 维持目标价112元
汇丰研究表示，新地2025财年业绩大致稳定，且经常性收入提高，可见盈利改善前景，维持“买入”评级，目标价112元不变。该行续指，新地业绩主要惊喜来自负债比率较预期快速下降，最新负债比率降至15%。管理层认为，住宅及写字楼市场均出现稳定迹象，而香港零售组合自2025年1月以来的表现略优于整体市场，将利好业务复苏。该行预期，公司将在未来数年进入盈利复苏轨道，扭转2019至24财年的盈利下行周期情况。
该行认为，基于新地快速资产周转率及可售资源充足，公司在市场复苏中占有有利地位。该行略微上调其2026至27年盈利预测0.2%至0.4%，反映较低的融资成本假设。目标价112元是基于该行估计的公司每股资产净值189.9元，给予41%折让。
美8月小非农就业数据疲弱 9月减息25点子机会率达99%
值得一提，美国昨日公布的ADP小非农就业数据疲弱，提升市场对联储局减息的预期。ADP私人企业就业报告显示，8月份私人企业就业职位仅增加5.4万个，远低于市场预期的6.5万至7.5万个职位增幅，亦较7月份修正后的10.6万个职位增幅大幅放缓。与此同时，截至8月30日当周的新领失业救济人数升至23.7万人，较前一周的22.9人增加8000人，超出市场预期的23万人。
市场焦点现已转向今日公布的8月非农就业报告，该数据将为联储局政策方向提供重要指引。参考Fed Watch数据，料9月17日议息后降息25点子的机会率达99.4%。
（iStock图片）
黄伟豪：地产股股价已反映减息预期 新地业绩乏惊喜宁吼信置恒隆
胤源世创家族办公室(香港)第一副总裁黄伟豪表示对地产股较审慎，不太建议吸纳，因为从宏观些来看，虽然美国9月基本百分百减息25点子，但预期减息已讲了个多月，其实新地及很多地产股股价过去几个月升幅也不小，可能已偷步反映了减息预期，除非今次减息幅度突然更多，超乎预期减50点子，才可带来新的推动，故不太建议借炒减息去部署地产股。
黄伟豪又指，若计新地自身业绩因素，无论收入及每股盈利都比原本市场预期低，业绩虽然未至于很差，若计绝对值即赚钱额度仍很稳健，问题是变幅略逊预期，而在业绩前股价因炒减息等已升了很多，所以在估值不算特别便宜，业绩又没甚么惊喜下，股价有些回调。再者，大家拣地产股往往都是用作收息，新地虽没减派息，但现价息率只得4厘几其实不太吸引，相信这亦是股价调整主因，除非股价再调低多些，令息率达5厘几至6厘，可能才有资金再追捧，短期股价料较反复。至于其他地产股，例如信置(00083)质素上较好，但大方向也类似，即整个板块普遍累积升幅不小，现价部署不太合适，除非有些调整，当中除信置是不错选择外，恒隆地产(00101)也可考虑。
新地半日跌0.71%报90.75元，成交2.05亿元。其他地产股普遍造好，恒地(00012)升0.92%报26.28元，新世界(00017)升5%报7.14元，长实(01113)升0.38%报36.76元，信置升0.1%报9.59元，恒隆地产升4.63%报8.37元，希慎(00014)升0.66%报15.25元，嘉里建设(00683)升0.72%报19.71元，九龙仓置业(01997)升2.11%报22.24元，太古地产(01972)升0.1%报20.68元。
（经济通HV2报价系统截图）
（撰文：经济通市场组、采访组、李崇伟 整理：李崇伟）
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